Annual report on development of housing market in China.2010-2011

　　本报告从宏观背景、市场主体、市场体系和公共政策等四个方面，对中国住房市场作了全面系统的分析、预测与评价，并给出了相关政策建议。报告具体内容包括：在评述2009～2010年住房及相关市场走势的基础上，预测了2010～2011年住房及相关市场的发展变化；通过构建中国住房指数体系，量化评估了住房市场各关键领域的发展状况；剖析了住房市场及相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，有针对性地提出了相关政策建议。 　　 2009～2010年分析显示：经济复苏基础不断整固，住房调控下维持高速增长；城市化成为经济增长持续推动力，住房供需问题日渐显现；全球经济复苏步伐不一，全球住房市场冷热不均；住房市场环境变化剧烈，房地产企业喜忧参半；购房者趋于观望，租房者承压日重，租购两难窘境乍现；房地产信贷支持逐步收紧，信托资金发展迅速，公积金中心资金运作效率有待提高；住房价格过快上涨，调控初见成效；土地供应量放大，纯商品住房用地比重下降，出让均价有所回落；房地产企业融资中信贷主导格局依旧，调整态势待稳；住房监管强度增大，执行力度强化；住房保障程度提高，公租房成为新主力；住房市场调控没有最严，只有更严。 　　 2010～2011年预测认为：经济将持续复苏，住房投资作用将有所弱化；城市化的规模结构都将进行深度调整；全球经济形势与住房市场复苏路依旧，复杂度上升；住房市场继续调整，价格稳中有降；土地需求增加，部分城市土地价格上涨压力犹存；金融环境先紧后松，融资总量微升。 　　 住房上市公司指数、住房支付能力指数(1999～2010年)、住房贷款风险指数、住宅价格泡沫指数、金融机构风险指数、住房市场监管指数和住房社会保障指数等七大指数显示：销售收入偏向两极，但利润率差距较小；绝大多数城市住房支付能力下降；房地产企业信贷总量有走低趋势，但占资金来源比重依然处于高位，资金压力风险加大；住房价格平均泡沫程度较高，部分城市泡沫程度过高；商业银行房地产贷款占贷款比重有所提高，公积金中心流动性风险有较大增加，部分城市流动性风险过高，收益风险堪忧；住房监管强度北京遥居榜首，中心城市住房市场监管水平领先其他城市；住房保障程度有所加强，各城市住房保障水平存在较大差异。 　　 中国住房市场健康均衡发展所面临的主要问题与挑战是：投资增长放慢，收入分配差距拉大，通货膨胀压力日增；城市化过于粗放，社会经济问题日益累积；房地产企业管理内控能力不足，资信有待进一步提高；住房消费政策缺乏持续性，居民租购能力同现不足；房企信贷依赖严重，公积金中心风险日增；供给扩张困难，需求不断累积；中低档住房用地供应不足，土地融资助长地价上涨；差别信贷政策有待加强，保障房融资渠道尚需拓宽；市场监管效率尚需提高，责任亟待明确；保障性住房资金难以保障，目标责任尚需明晰；在市场调控上，政策执行力有待加强，预期管理严重缺乏。 　　 报告建议：(1)适度紧缩货币政策，继续施行积极财政政策，抑制通胀，调整结构；(2)提高质量，推动城市化方式转变；(3)房地产企业应增强内生发展能力，提高产品附加值；(4)稳定住房消费政策取向，避免盲目政策优惠；(5)丰富投资渠道，调整融资结构，加强金融机构风险管理；(6) 引导住房需求，扩大住房供给；(7)优化土地供应结构，增强政策组合有效性；(8)健全金融市场体系，丰富金融产品，增强结构调节；(9)提高住房监管效率，增强行业自律；(10)加强资金支持，落实主体责任，推进住房有效保障；(11)房地产调控重在调节供需关系和增强住房保障。 　　 本报告还对房地产市场一些重要的问题进行了深入的专题研究，并得出了一系列有价值的结论：保障性住房建设可以促进社会和谐稳定及经济稳健快速增长；新的区域规划实现从靠行政力量、行政手段促进城市发展向依靠区域规划等经济法律手段和市场力量来推动城市发展的战略转变；金融自由化、高存贷利差和高贷款利率并行助推了房地产泡沫形成；经济房地产化阻抑产业结构调整和创业精神；政府政策会有效影响外资购房行为，进而导致住房市场需求波动；住房公积金资金运作存在资金运作范围小、渠道少、收益低、增值部分不归缴存人所有和跨区域调剂机制缺失等问题；土地调控会通过影响信贷规模、投资需求和财富效应进而影响宏观经济运行；保障房建设资金筹措渠道狭窄导致资金不足；住房过滤机制可以通过住房结构档次的优化使各收入阶层在市场中找到符合自身需求的住房；房地产调控由于宏观经济运行状况的影响、调控机制不完善和政策执行不力屡次导致调控效果不甚理想。各专题在相关问题研究的结论基础上还提出了相应的政策建议。