购房置业·物业管理·拆迁维权300问

本书作者通过对房地产、物业管理行业法律法规、维权体系、维权案例的深入阐述，详尽解析，将艰涩难懂的法律条文转化为通俗的问答，以简洁明了的语言将全国发生的维权案例全面剖析，使广大业主在维权过程中能快速掌握维权常识，真正做到依法维权，维权必胜。 　　本书中的维权常识问答部分，涵盖了业主购房前、中、后各个时期，包括后购房维权时期（地产、物管混合维权时期），以及针对业主物业的纯物来管理时期所涉及的重要权益问题，重点突出，内容全面；案例分析部分则是精选业主维权中具有代表性且已有维权结果的成功或失败案例，具有很强的操作性和参考价值。 　　本书中的“维权常识”、“法律条文精萃”是房地产、物业管理、拆迁从业人员应掌握的业务知识，而本书所列举的“维权案例”则为从业人员维护企业自身形象，保护业主利益，减少企业司法纠纷，提供了可以借鉴的实际案例。从另一个角度看，本书还是房地产、物业管理和拆迁从业人员不可多得的必备业务书籍。099问：按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面 答：按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计人套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。 100问：按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的权属属于谁？ 答：应在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积，其权属属于各产权业主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。 101问：套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同？ 答：”套内建筑面积”售房，实际上是以“套内建筑面积”为交易面积，按套内建筑面积计算房价，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。同时在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积，其权属属于各产权主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。 “建筑面积”售房，实际上是以套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和作为交易面积，按建筑面积计算房价。由于“分摊的共用建筑面积”的存在，使售房面积复杂化、专业化，非房产测绘专业技术人员无法弄清“分摊的共用建筑面积”的合理性和准确性，购房者不能直观了解自己究竟购买了多大的房屋。 “套内建筑面积”售房与“建筑面积”售房相比，前者只是少了个“分摊的公用建筑面积”，而应“分摊的公用建筑面积”建设费用计人套内建筑面积销售单价内，因此房屋交易总价不变，但售房面积更明确、具体、直观。两者对分摊的公用建筑面积享有同等的权益。 102问：实行套内建筑面积售房．对分摊公共面积（如门厅、楼梯、过道等）部分，政府主管部门将如何把关？ 答：按“套内建筑面积”计价售房，由于交易面积中不包含“分摊共用建筑面积”，房地产开发企业有可能为了节省建筑成本而将作为“分摊共用建筑面积”的门厅、楼梯、公共过道等部分改小，政府主管部门应在设计图纸、报建、竣工验收和竣工测绘等方面严格把关，维护业主对“分摊共用建筑面积”甚至“不分摊共用建筑面积”的法定权益。 103问：实行套内建筑面积售房，物业管理费的收取是否会改变？ 答：由于物业管理费标准是按“建筑面积”制定的，物业管理部门按“建筑面积”收取物业管理费，实行“套内建筑面积”售房，售房合同及房地产证上注有“建筑面积”，因此，物业管理费收取没有改变。 六、产权登记常识 104问：什么叫房地产登记? 答：房地产登记，是指巾法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它足加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。 105问：房地产登记主要记载哪些内容? 答：房地产登记的内窬包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地广：的而积、结构、用途、价值、登记、坐标、形状等进行专门的记载。 106问：房地产登记发证工作由哪个部门负责，如何受理? 答：应为房地料主管部门既国土资源局负责，如根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，深圳市房地产主管部门即深圳市规划与国上资源局是特区房地产登记机关。登记发证工作具体由该局房地产业管理处及属下各分局房地产登记科负责，登记申请文件由各分局的产权办文窗口按规定进行受理。 107问：有哪些情形的房地产不予或暂缓登记? 答：有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定：(一)产权纠纷尚未解决的；(二)涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；(三)受理申请后发现申请文件需要修正或补正的；(即房地产权利受到司法机关或市政府没收、查封等限制的)；(五)法律、法规、政府规章规定应暂缓登记的其他事由。 108问：购买房屋不办房屋所有权证有哪些风险? 答：1)我国法律规定了没有产权证的房产是不能上市出售或者向外出租的；2)房产证在开发商手里，遇到不良的开发商，将房产进行再次抵押，业主在不知情的情况下，房子又被人利用了一次。如果一旦开发商破产或者倒闭，银行会对其进行资产清算和清偿债务，业主的房产由于产权证仍然在开发商手里，因此这套房产也将作为开发商的产业被清偿，这时候开发商已经一无所有，业主即使冉有理由也不能从开发商那里得到任何结果；3)没有产权证，业主居住时如果房产发生意外，业主照样要赔偿。冈为按照有关法律规定，房屋的所有权虽没有发生转移，但由于业主对房屋进行了占有使用，风险责任转移权到了，业主头上因此，房屋一旦遇到火灾等情况，保险公司的赔偿由开发商来领取；如果由于业主使用不当造成房屋受损，业主照样要按照有关规定进行赔偿等事宜。 109问：怎样申请房地产登记? 答：申请房地产登记，通常来讲按规定的时问向房地产所在地规划闻上部门提交巾请书及有关文件，经审杳，巾请人的申请符合规定的，登论机关应在规定时间内核准髓记，并发给房地产权利证书。 11O问：房地产的登记种类有哪些，办文时间需多少天? 答：房地产臀记种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记和其他登记。其中初始登记办文时间为90天，转移登记办文 时间为30天，抵押登记15天，变更登记办文时间30天。 111问：房地产登记的权利人名称是如何确定的? 答：房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：(1)企业法人，为该企业法人工商登记时的法定名称；(2)国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；(3)非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；(4)个人，为合法身份证明上的姓 名；(5)共有人，为各权利人的名称或姓名。 ……