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简介
很长一段时期，我国号称“地大物博”，加之实行计划经济体制因素的影响，我国没能给予土地资源的合理配置以足够的重视。20世纪80年代发轫的城市土地制度改革实践和理论研究的逐步深入使我国土地制度改革的目标明朗化，实行城市土地资源的市场化配置。由于城市土地制度改革的理论准备远落后于改革实践的发展，理论并没有发挥应有的指导作用，对改革过程中出现的很多问题，理论界没有能及时给出满意的解释，导致土地市场建设进展缓慢。土地作为一种极其重要、基础的生产要素，其市场化配置是社会主义市场经济的题中应有之义，但现实情况却是，城市土地资源市场化配置的程度远滞后于其他几种生产要素。如何尽快消除目前改革进程中的障碍，更快地推进土地配置市场化的实现，诸多问题等待着理论界的解释和回答，这是本研究的背景和出发点。
本书以我国城市土地资源市场化配置进程中已经出现的问题为切入点，借助于成熟的西方经济学、新制度经济学、产权经济学的有关理论，采用规范分析与实证分析、比较研究和定量研究等多种方法，试图发掘现实问题背后的制度根源，进而提出一些有针对性的对策建议。
本书分三个部分共八章，第一章为导言。第一部分包括第二章扣第三章。以资源及资源配置为逻辑分析的起点，通过考察分析资源配置原理，阐述了城市土地资源配置机制从计划向市场转轨的必然性及土地市场化配置的內涵。
第二部分为第四、五、六、七共四章。第四章通过对土地资源计划配置机制向市场配置机制转轨历程的考察，揭示现状问题并简要分析问题的成因——产权、价格及政府行为，本章还以上海市为个案构造了一个模型对区域性城市土地资源市场化配置转轨程度进行测度；第五章详细考察产权与城市土地市场化配置的关系；第六章详细考察价格与城市土地市场化配置的关系；第七
章详细考察政府行为与城市土地市场化配置的关系。
第三部分为第八章。根据前面两部分的理论研究和实证分析，自然地推演出要加快土地资源的市场化置，现阶段需要采取的应对措施。很长一段时期，我国号称“地大物博”，加之实行计划经济体制因素的影响，我国没能给予土地资源的合理配置以足够的重视。20世纪80年代发轫的城市土地制度改革实践和理论研究的逐步深入使我国土地制度改革的目标明朗化，实行城市土地资源的市场化配置。由于城市土地制度改革的理论准备远落后于改革实践的发展，理论并没有发挥应有的指导作用，对改革过程中出现的很多问题，理论界没有能及时给出满意的解释，导致土地市场建设进展缓慢。土地作为一种极其重要、基础的生产要素，其市场化配置是社会主义市场经济的题中应有之义，但现实情况却是，城市土地资源市场化配置的程度远滞后于其他几种生产要素。如何尽快消除目前改革进程中的障碍，更快地推进土地配置市场化的实现，诸多问题等待着理论界的解释和回答，这是本研究的背景和出发点。
本书以我国城市土地资源市场化配置进程中已经出现的问题为切入点，借助于成熟的西方经济学、新制度经济学、产权经济学的有关理论，采用规范分析与实证分析、比较研究和定量研究等多种方法，试图发掘现实问题背后的制度根源，进而提出一些有针对性的对策建议。
本书分三个部分共八章，第一章为导言。第一部分包括第二章扣第三章。以资源及资源配置为逻辑分析的起点，通过考察分析资源配置原理，阐述了城市土地资源配置机制从计划向市场转轨的必然性及土地市场化配置的內涵。
第二部分为第四、五、六、七共四章。第四章通过对土地资源计划配置机制向市场配置机制转轨历程的考察，揭示现状问题并简要分析问题的成因——产权、价格及政府行为，本章还以上海市为个案构造了一个模型对区域性城市土地资源市场化配置转轨程度进行测度；第五章详细考察产权与城市土地市场化配置的关系；第六章详细考察价格与城市土地市场化配置的关系；第七
章详细考察政府行为与城市土地市场化配置的关系。
第三部分为第八章。根据前面两部分的理论研究和实证分析，自然地推演出要加快土地资源的市场化置，现阶段需要采取的应对措施。
目录
序言
内容提要
ABSTRACT
1 导言
1.1 研究目的和意义
1.2 国内外研究概况
1.2.1 国外研究概况
1.2.2 国内研究概况
1.3 研究方法、框架及可能的理论创新
1.3.1 研究方法
1.3.2 论文框架
1.3.3 可能的理论创新
1.4 四个基本假设
2 资源优化配置的实现机制——市场
2.1 资源配置的两种方式:计划和市场
2.1.1 资源的计划配置方式
2.1.2 资源的市场配置方式
2.2 市场机制对资源的更有效配置
2.2.1 计划与市场的大论战
2.2.2 市场与计划配置资源效率的实证比较
2.2.3 市场与计划配置资源效率的理论解析
2.3 资源市场化配置的理想状态:帕累托最优及实现条件
2.3.1 瓦尔拉斯均衡
2.3.2 帕累托最优
2.3.3 市场均衡与帕累托最优
2.4 市场失灵的客观存在
3 城市土地资源市场化配置的内涵
3.1 城市土地资源及其特性
3.1.1 土地
3.1.2 城市土地
3.1.3 城市土地的特性
3.2 城市土地资源市场化配置的理论基础和制度条件
3.2.1 土地与土地资本的商品属性
3.2.2 城市土地国有与市场化配置的相容性
3.3 城市土地资源市场化配置的必要性
3.3.1 城市土地资源的稀缺性
3.3.2 提高土地利用效率的内在要求
3.3.3 土地资产属性的显化
3.3.4 我国加入WTO后的必然要求
3.3.5 适应社会主义市场经济体制建设的需要
3.4 城市土地市场中市场与政府的作用边界
3.4.1 特别严重的土地市场失灵决定了政府对土地资源配置的干预
3.4.2 土地资源的准公共性决定了政府对土地资源配置的干预
3.4.3 土地市场与政府的作用边界
3.5 城市土地资源市场化配置的内涵
4 城市土地市场化配置的历史回顾与现状考察
4.1 历史回顾:土地资源配置机制的变迁
4.1.1 市场机制的消失
4.1.2 市场机制的逐步萌发
4.1.3 市场机制的逐步发展
4.2 现状考察Ⅰ:中国土地市场效率
4.2.1 土地市场流动性
4.2.2 土地市场交易成本
4.2.3 土地市场配置效率
4.3 现状考察Ⅱ:土地市场化程度——以上海为例
4.3.1 模型构建与测度结果
4.3.2 上海市土地市场化配置程度研判
4.4 现状考察Ⅲ:土地市场化配置对经济增长的贡献
4.4.1 模型选用及数据来源
4.4.2 结果与结果分析
4.5 现状考察Ⅳ:问题及成因
5 城市土地资源市场化配置的前提——产权明晰
5.1 产权及土地产权
5.1.1 产权
5.1.2 土地产权
5.1.3 土地产权的基本权利
5.2 土地产权与土地资源的市场化配置
5.2.1 资源稀缺性是土地产权与土地资源市场化配置的共同基础
5.2.2 土地产权明晰是土地市场化配置的前提
5.2.3 产权明晰能最大限度消除外部性,提高市场化配置效率
5.3 我国城市土地产权制度的变迁
5.3.1 改革开放之前我国城市土地产权形成过程
5.3.2 改革开放之后的我国城市土地产权
5.4 城市土地现状产权特性
5.5 现状产权对市场化配置的干扰
5.5.1 产权结构不明晰对土地市场化配置的干扰
5.5.2 土地产权代理关系不明确对市场的干扰
6 土地资源市场化配置的核心——价格的市场化形成
6.1 市场机制的核心是价格机制
6.1.1 价格的资源配置功能
6.1.2 价格具有经济计算和信息传递的功能
6.1.3 明确价格有助于把“外部性”内在化
6.2 土地价格理论和模型
6.2.1 土地价格理论
6.2.2 城市土地价格的动力学模型
6.3 中国城镇土地市场价格管制与异化
6.4 中国城镇土地市场价格体系的扭曲
6.4.1 基准地价所确定的土地用途比价不合理
6.4.2 标定地价不合理
6.4.3 出让底价偏低
6.4.4 市场交易价的偏高与偏低并存
6.5 土地价格扭曲的政府因素与产权透视
6.5.1 政府对价格的干预
6.5.2 地价扭曲的产权透视
6.6 地价扭曲的负效应
6.6.1 地价不合理影响宏观经济结构优化
6.6.2 城镇土地闲置和利用效益低下
6.6.3 国家财富流失
6.6.4 城镇土地需求过度膨胀
7 土地资源市场化配置的保障——政府行为规范
7.1 土地资源市场化配置政府规范行为分析
7.1.1 政府及政府行为
7.1.2 政府行为模式
7.1.3 政府在成熟土地市场中的行为规范
7.1.4 土地资源配置机制转轨时期政府作用的规范
7.1.5 政府失灵的客观存在
7.2 一般分析:政府行为对土地市场建设的干扰
7.2.1 直接控制进入市场的土地数量
7.2.2 干预土地价格形成
7.2.3 划拨土地使用权的凝固
7.2.4 土地价格双轨制
7.2.5 实行土地储备导致土地横向转移事实上的废除
7.2.6 对经济适用住房实行划拨供地
7.3 典型分析:土地收益分享安排中的中央政府与地方政府行为
7.3.1 中央政府与地方政府土地收益分配的博弈模型
7.3.2 中央政府参与土地收益分享安排的变迁
7.3.3 实行土地收益分成分享安排的弊端
7.3.4 分成安排的制度经济学分析
7.3.5 土地收益分享安排的改革设想
7.4 政府不规范行为影响因素分析
7.4.1 政府天然的扩张趋势
7.4.2 政府其他改革目标的干扰
7.4.3 政府及其官员对市场功能认识的误区
7.4.4 政府管理体制上的问题
8 促进我国城市土地市场化配置的对策与政策建议
8.1 构建与市场化配置相适应的土地产权制度
8.1.1 确立产权主体和产权权利平等原则
8.1.2 确定城市土地地方所有权
8.1.3 明确土地使用权内涵,实现各种内涵土地使用权的对接
8.1.4 土地权能的进一步细化
8.2 与建立社会主义市场经济体制内在一致的政府行为
8.2.1 取消经济适用房划拨供地政策
8.2.2 提高增量土地招标拍卖挂牌交易比重
8.2.3 改革土地管理体制
8.2.4 改革征地制度
8.2.5 编制主动响应市场的土地规划
8.3 其他必要措施
8.3.1 市场信息的辅助传导系统建设
8.3.2 土地税制改革
8.3.3 法律制度的完善
参考文献
后记
内容提要
ABSTRACT
1 导言
1.1 研究目的和意义
1.2 国内外研究概况
1.2.1 国外研究概况
1.2.2 国内研究概况
1.3 研究方法、框架及可能的理论创新
1.3.1 研究方法
1.3.2 论文框架
1.3.3 可能的理论创新
1.4 四个基本假设
2 资源优化配置的实现机制——市场
2.1 资源配置的两种方式:计划和市场
2.1.1 资源的计划配置方式
2.1.2 资源的市场配置方式
2.2 市场机制对资源的更有效配置
2.2.1 计划与市场的大论战
2.2.2 市场与计划配置资源效率的实证比较
2.2.3 市场与计划配置资源效率的理论解析
2.3 资源市场化配置的理想状态:帕累托最优及实现条件
2.3.1 瓦尔拉斯均衡
2.3.2 帕累托最优
2.3.3 市场均衡与帕累托最优
2.4 市场失灵的客观存在
3 城市土地资源市场化配置的内涵
3.1 城市土地资源及其特性
3.1.1 土地
3.1.2 城市土地
3.1.3 城市土地的特性
3.2 城市土地资源市场化配置的理论基础和制度条件
3.2.1 土地与土地资本的商品属性
3.2.2 城市土地国有与市场化配置的相容性
3.3 城市土地资源市场化配置的必要性
3.3.1 城市土地资源的稀缺性
3.3.2 提高土地利用效率的内在要求
3.3.3 土地资产属性的显化
3.3.4 我国加入WTO后的必然要求
3.3.5 适应社会主义市场经济体制建设的需要
3.4 城市土地市场中市场与政府的作用边界
3.4.1 特别严重的土地市场失灵决定了政府对土地资源配置的干预
3.4.2 土地资源的准公共性决定了政府对土地资源配置的干预
3.4.3 土地市场与政府的作用边界
3.5 城市土地资源市场化配置的内涵
4 城市土地市场化配置的历史回顾与现状考察
4.1 历史回顾:土地资源配置机制的变迁
4.1.1 市场机制的消失
4.1.2 市场机制的逐步萌发
4.1.3 市场机制的逐步发展
4.2 现状考察Ⅰ:中国土地市场效率
4.2.1 土地市场流动性
4.2.2 土地市场交易成本
4.2.3 土地市场配置效率
4.3 现状考察Ⅱ:土地市场化程度——以上海为例
4.3.1 模型构建与测度结果
4.3.2 上海市土地市场化配置程度研判
4.4 现状考察Ⅲ:土地市场化配置对经济增长的贡献
4.4.1 模型选用及数据来源
4.4.2 结果与结果分析
4.5 现状考察Ⅳ:问题及成因
5 城市土地资源市场化配置的前提——产权明晰
5.1 产权及土地产权
5.1.1 产权
5.1.2 土地产权
5.1.3 土地产权的基本权利
5.2 土地产权与土地资源的市场化配置
5.2.1 资源稀缺性是土地产权与土地资源市场化配置的共同基础
5.2.2 土地产权明晰是土地市场化配置的前提
5.2.3 产权明晰能最大限度消除外部性,提高市场化配置效率
5.3 我国城市土地产权制度的变迁
5.3.1 改革开放之前我国城市土地产权形成过程
5.3.2 改革开放之后的我国城市土地产权
5.4 城市土地现状产权特性
5.5 现状产权对市场化配置的干扰
5.5.1 产权结构不明晰对土地市场化配置的干扰
5.5.2 土地产权代理关系不明确对市场的干扰
6 土地资源市场化配置的核心——价格的市场化形成
6.1 市场机制的核心是价格机制
6.1.1 价格的资源配置功能
6.1.2 价格具有经济计算和信息传递的功能
6.1.3 明确价格有助于把“外部性”内在化
6.2 土地价格理论和模型
6.2.1 土地价格理论
6.2.2 城市土地价格的动力学模型
6.3 中国城镇土地市场价格管制与异化
6.4 中国城镇土地市场价格体系的扭曲
6.4.1 基准地价所确定的土地用途比价不合理
6.4.2 标定地价不合理
6.4.3 出让底价偏低
6.4.4 市场交易价的偏高与偏低并存
6.5 土地价格扭曲的政府因素与产权透视
6.5.1 政府对价格的干预
6.5.2 地价扭曲的产权透视
6.6 地价扭曲的负效应
6.6.1 地价不合理影响宏观经济结构优化
6.6.2 城镇土地闲置和利用效益低下
6.6.3 国家财富流失
6.6.4 城镇土地需求过度膨胀
7 土地资源市场化配置的保障——政府行为规范
7.1 土地资源市场化配置政府规范行为分析
7.1.1 政府及政府行为
7.1.2 政府行为模式
7.1.3 政府在成熟土地市场中的行为规范
7.1.4 土地资源配置机制转轨时期政府作用的规范
7.1.5 政府失灵的客观存在
7.2 一般分析:政府行为对土地市场建设的干扰
7.2.1 直接控制进入市场的土地数量
7.2.2 干预土地价格形成
7.2.3 划拨土地使用权的凝固
7.2.4 土地价格双轨制
7.2.5 实行土地储备导致土地横向转移事实上的废除
7.2.6 对经济适用住房实行划拨供地
7.3 典型分析:土地收益分享安排中的中央政府与地方政府行为
7.3.1 中央政府与地方政府土地收益分配的博弈模型
7.3.2 中央政府参与土地收益分享安排的变迁
7.3.3 实行土地收益分成分享安排的弊端
7.3.4 分成安排的制度经济学分析
7.3.5 土地收益分享安排的改革设想
7.4 政府不规范行为影响因素分析
7.4.1 政府天然的扩张趋势
7.4.2 政府其他改革目标的干扰
7.4.3 政府及其官员对市场功能认识的误区
7.4.4 政府管理体制上的问题
8 促进我国城市土地市场化配置的对策与政策建议
8.1 构建与市场化配置相适应的土地产权制度
8.1.1 确立产权主体和产权权利平等原则
8.1.2 确定城市土地地方所有权
8.1.3 明确土地使用权内涵,实现各种内涵土地使用权的对接
8.1.4 土地权能的进一步细化
8.2 与建立社会主义市场经济体制内在一致的政府行为
8.2.1 取消经济适用房划拨供地政策
8.2.2 提高增量土地招标拍卖挂牌交易比重
8.2.3 改革土地管理体制
8.2.4 改革征地制度
8.2.5 编制主动响应市场的土地规划
8.3 其他必要措施
8.3.1 市场信息的辅助传导系统建设
8.3.2 土地税制改革
8.3.3 法律制度的完善
参考文献
后记
我国城市土地资源配置的市场化研究
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