房屋买卖案件裁判思路与操作

　　 第一编 商品房买卖合同纠纷
　　第一章 商品房买卖合同纠纷概述／1
　　 ◎审理思路／1
　　 ◎实务共识／3
　　 《商品房买卖合同解释》的适用范围／商品房预售与现售／商品房买卖的预约与本约／管辖
　　 ◎举证指南／5
　　 ◎典型案例／5
　　 案例1 商品房预售合同和现售合同的效力应如何认定?／5
　　 ――董某与宏远公司商品房预售合同纠纷案
　　 案例2 商品房订购书的性质及效力应如何认定?／15
　　 ――朱某与万湖公司商品房预售合同纠纷案
　　 案例3 商品房买卖合同纠纷是否适用不动产专属管辖?／25
　　 ――顾某与楠溪公司商品房预售合同纠纷案
　　第二章 商品房买卖合同纠纷类型化：商品房交付、办证和其他瑕疵履行纠纷／31
　　 第一节 商品房交付纠纷／31
　　 ◎审理思路／31
　　 ◎实务共识／32
　　 商品房交付期限／商品房交付的法定条件／商品房交付判
　　 断标准／商品房交付的诉讼时效
　　 ◎举证指南／34
　　 第二节 商品房办证纠纷／34
　　 ◎审理思路／34
　　 ◎实务共识／36
　　 商品房办证义务主体／出卖人协助义务／出卖人办理房屋
　　 产权证／买受人自办房屋产权证／出卖人一时履行不能与
　　 永久履行不能／买受入办证义务／消费者商品房过户登记
　　 请求权与建设工程承包人优先权／商品房办证的诉讼时效
　　 ◎举证指南／38
　　 第三节 办证和其他瑕疵履行纠纷／38
　　 ◎审理思路／38
　　 ◎实务共识／40
　　 商品房销售广告和宣传资料／商品房面积误差／商品房规
　　 划、设计变更／商品房外墙面使用权的归属／商品房质量
　　 影响居住使用／银行按揭贷款条件变化／国家税费调整
　　 ◎举证指南／42
　　 ◎典型案例／43
　　 案例4 出卖人交付的商品房不符合合同约定，买受人是否有权拒收?／43
　　 ――杜某与顺风公司、万福公司商品房预售合同纠纷案
　　 案例5 办理商品房权属证书义务的主体是出卖人还是买受人?／54
　　 ――王某与圣元公司商品房预售合同纠纷案
　　 案例6 非因出卖人原因导致买受人不能取得房屋权属证书，出卖人是否承担违约责任?／64
　　 ――王某与会友公司．商品房销售合同纠纷案
　　第三章 违约责任的承担方式：违约金与损害赔偿／70
　　 ◎审理思路／70
　　 ◎实务共识／71
　　 商品房买卖合同的解除／消费者权益保护法的适用／合同
　　 无效、被撤销或解除时的房屋涨价损失／逾期交房的违约金
　　 或损失计算／逾期办理产权证的违约金或损失计算／出卖
　　 人多项违约的处理／违约金的调整／违约金的诉讼时效／
　　 商品房使用费
　　 ◎举证指南／76
　　 ◎典型案例／77
　　 案例7 商品房买卖合同中当事人如何行使合同解除权?／77
　　 ――张某与新瑞公司商品房销售合同纠纷案，
　　 案例8 买受人主张逾期办证违约金应如何计算及是否适用诉讼时效?／87
　　 ――佟某与金梦公司商品房预售合同纠纷案
　　 案例9 守约方向违约方要求支付违约金，违约方主张违约金过高的，应如何处理?／96
　　 ――张某与兴业公司商品房预售合同纠纷案
　　第四章 商品房买卖与商品房按揭担保／107
　　 ◎审理思路／107
　　 ◎实务共识／108
　　 商品房买卖合同与商品房担保贷款合同／按揭房屋抵押与
　　 保证责任／虚假按揭
　　 ◎举证指南／111
　　 ◎典型案例／112
　　 案例10 商品房买卖合同解除的，买受人请求出卖人返还包括银行按揭贷款在内的购房款，应如何处理?／112
　　 ――薛某与联合公司、建行北京西四支行商品房销售合同纠纷案
　　 第二编 二手房买卖合同纠纷
　　第五章 二手房买卖合同的效力／127
　　 ◎审理思路／127
　　 ◎实务共识／128
　　 涉及房改政策的房屋买卖／未取得产权证房屋的买卖／将
　　 来可能取得所有权房屋的买卖／预售商品房的再转让／已
　　 购公有住房的买卖／已购经济适用住房的买卖／登记共有
　　 房屋的转让／法定共有房屋的转让／房屋的无权处分／
　　 设定有抵押权房屋的转让／被有权国家机关采取强制措施
　　 房屋的买卖／未办理宣示登记房屋的转让／共同居住房屋
　　 的转让／未签订房屋买卖格式合同的房屋买卖／属于违章
　　 建筑的房屋的转让／无效合同的诉讼时效
　　 ◎举证指南／133
　　 ◎典型案例／134
　　 案例11 未取得房屋产权证书的出卖人转让房屋的，是．否有效?／134
　　 ――梁某与张某房屋买卖合同纠纷案
　　 案例12 经济适用住房买卖合同的效力应如何认定?／143
　　 ――颜某与程某房屋买卖合同纠纷案
　　 案例13 抵押期间，抵押人转让抵押房屋的，是否有效?／152
　　 ――郎某与骆某房屋买卖合同纠纷案
　　第六章 二手房买卖合同的履行与违约责任／166
　　 ◎审理思路／166
　　 ◎实务共识／167
　　 连环买卖／阴阳合同／一房数卖／房屋无权处分与善意
　　 取得／房屋买卖的预告登记／借名登记／强制履行的适
　　 用／定金与违约金、赔偿损失的适用／出卖人死亡后的房
　　 屋过户／履行利益损害赔偿的适用／信赖利益损害赔偿的
　　 适用／房屋差价损失的计算／房屋价款纠纷与质量异议／
　　 出卖人的质量瑕疵担保责任／房屋买卖的中介机构／房屋
　　 承租人的优先购买权／房屋买卖中的户口纠纷／房屋确权
　　 之诉／房屋买卖中的给付之诉／房屋买卖中民事诉讼与行
　　 政诉讼的交叉／房屋限购政策的影响
　　 ◎举证指南／180
　　 ◎典型案例／184
　　 案例14 当事人双方就转让同一房屋签订了“阴阳合同”，应如何履行?／184
　　 ――曾某与翟某、我爱我家公司房屋买卖合同纠纷案
　　 案例15 一房二卖中的两个买受人均要求取得房屋所有权，应如何处理?／187
　　 ――朱某与吴某、赵某房屋买卖合同纠纷案
　　 案例16 夫妻一方擅自转让共有房屋，买受人主张构成表见代理或善意取得的，应如何处理?／193
　　 ――米某与李某、张某房屋买卖合同纠纷案
　　 案例17 预售商品房再转让合同中，一方主张解除，另一方主张强制履行，应如何处理?／207
　　 ――蔡某、孙某与董某房屋买卖合同纠纷案
　　 案例18 借名登记纠纷中，同一房屋上的事实物权与法律物权发生)中突，应如何处理?／217
　　 ――吴某与郑某物权确认纠纷案
　　 案例19 因出卖人原因致使房屋买卖合同履行不能，买受人主张房屋涨价的可得利益损失，应如何处理?／230
　　 ――黄某与廖某、链家公司房屋买卖合同纠纷案
　　 案例20 出租人转让房屋与他人，房屋承租人主张优先购买权的，应如何处理?／242
　　 ――蒋某与通开公司、东海公司承租人优先购买权纠纷案
　　 第三编 农村私有房屋买卖合同纠纷
　　◎审理思路／256
　　◎实务共识／257
　　 农村私有房屋买卖合同有效／农村私有房屋买卖合同
　　 无效及例外／农村私有房屋买卖合同无效的后果
　　◎举证指南／259
　　◎典型案例／260
　　 案例21 城市居民购买农村私有房屋签订的房屋买卖合同是否有效?／260
　　 ――李某与马某农村私有房屋买卖合同效力纠纷案
　　 案例22 农村私有房屋买卖合同被确认无效后，房屋买受人要求赔偿损失的，应如何处理?／266
　　 ――李某与马某农村私有房屋买卖合同赔偿损失纠纷案
　　法规索引及缩略语／272