Real estate investment

前言
第1章 作为投资的房地产 /1
房地产作为投资的优点/2
投资回报/2
税收优势/3
房地产作为投资的缺点/4
缺乏流动性/4
长期投资/5
管理要求/5
物业损害/5
立法/5
土地价值/5
生地/6
土地开发/7
获取不动产物业/9
购买价格/10
搜寻成本/10
现金价格/lO
延期付款条件/10
资产持有费/10
初步评价成本/11
期权成本/11
可行性报告/11
计划编制费/12
估价成本/12
开办费/13
法律成本/13
会计费用/13
设计和工程成本/13
融资费用/14
交易成本/14
处置成本/14

第2章 土地利用控制
土地利用控制/15
美国土地利用法规历史/15
分区管制/16
如何实施分区管制/17
建设法规/18
土地细分要求/18
规划/19
70l计划/19
私人协议带来的限制/19
私人协议的局限性/20
契约终止限制/20
征用权/20
限制性法规划分了占用类别吗/2l
政府对土地利用的影响/22
设施短缺带来的土地限制/23
下水道和水位的限制/23
电力和天然气/24
环境影响报告/25

第3章 环境的限制
环境问题的检查/27
有毒废物排放地/28
用来确定违例的定义/29
潜在责任方/29
潜在责任方的义务/30
松散的关系与证据责任/3l
成本回收行为的辩护/32
清白的土地所有者/32
EPA对清理过程中住宅所有者责任的政策/33
清理过程中RTC和FDIc的义务/34
室内空气污染/34
甲醛污染/35
建筑材料中使用的石棉/35
氡气/36
水体净化措施/37
《水体净化法案》/38
湿地保护/38
湿地的定义/39
湿地界定标准/39
湿地开发许可条件/40
排涝法规/41
濒危物种保护/42

第4章 不动产所有权
信托/43
信托物业/44
土地信托/45
房地产投资信托/45
土地产权的分类/46
历史背景/46
产权主要类别一览/47
物业所有权的分类/53
单一所有权/54
共同租赁/54
共有租赁/54
整体租赁/55
夫妻财产共有/55

第5章 财产税和所得税
财产税/57
财产税的确定/57
财产税的征收/58
免征财产税/58
特别税基/59
税收债券/59
财产税的扣除/59
联邦所得税/60
营业收入/61
收入/6l
维修和维护/62
利息费用/62
应纳税的收入类型/64
积极收入/64
消极活动收入/65
投资组合收益/67
资本利得/67
确定资本利得/68
基础价值/68
基础价值的调整/69
实际售价/70
资本利得计算的一个实例/71

第6章 折旧扣除
允许折旧的资产/73
折旧的定义/74
计算折旧的方法/75
成本回收法的解释/77
修正加速成本回收系统/77
房地产资产的成本回收/78
实物资产的折旧扣除/78
土地成本和建筑成本的处置/80
选择性折旧系统/80
其他有形资产的成本回收/8l
回收分类——其他有形资产/81
其他有形资产的折旧扣除/82

第7章 特别所得税规则
可替代最小税额/87
179款——消耗某种可折旧商业资产的选择权/87
课税抵减/88
更新改造的投资税抵减/88
低收入住宅税抵减/89
资产置换的税收递延/92
非同类资产/93
非自愿置换/95
分期付款销售法/96
分期付款法的收益上报/96
IRS的分期销售定义/96
分期付款销售的特别处理/98
分期付款销售的附加规定/99
实物资产的销售回租/100
杠杆收购中的销售回租/100
风险规则/101

第8章 独立住宅和私有共管物业
主居所/103
允许的课税扣除/104
销售收益的纳税处理/105
实际销售价格/106
私人住宅销售的税收递延/107
55岁及以上人群的特殊规定/112
居住物业变更为出租物业/112
租金收入/112
租赁费用/113
房间的出租/113
住宅经营使用/114
临时出租单元/114
费用分配/115
分时所有权/117
长期租约/117
私有共管/118
私有共管/118
单元所有人/118

第9章 企业组织
独资企业/121
合伙制/122
合伙制的形成/122
合伙经营/123
合伙制企业的弊端/123
合伙制企业的优势/123
合伙制企业所得税报告/124
合股公司/125
有限合伙企业/125
有限合伙的弊端/126
有限合伙的优势/127
有限合伙企业所得税报表/127
合资企业/127
有限责任公司/127
房地产辛迪加/128
法规条例/128
辛迪加的类型/129
公司/129
公司实体/129
公司结构/130
公司类型/130
公司的弊端/131
公司的优势/131
公司所得税报表/13l
S型公司/13l
S型公司纳税的要求/132
优势和劣势/132
S型公司的税务报表/132
各种企业组织形式的对比/133

第10章 为房地产投资进行融资
一级抵押贷款市场/136
二级抵押贷款市场/136
商业借款人的承销作用/139
为什么要借款/139
抵押贷款对权益报酬的影响/139
杠杆因素/14l
债务偿还额与净经营收人/141
保障率/142
抵押贷款人的权益参与/143
收益参与/143
权益参与/144
融资成本/144
利率的应用/145
贷款折扣/145
其他贷款费用/146
其他融资费用/147
长期贷款成本更高吗/148
抵押贷款摊销/149
分期付款的计算/149
还款金额/150
抵押贷款还款计划/15l
固定利率抵押贷款/151
可调整利率抵押贷款/151
分级还款抵押贷款/153
抵押贷款的变化/154
短期贷款/154
增值分享抵押贷款/155
次级抵押贷款/155
住房权益循环贷款/156
打包式抵押贷款/156

第11章 分析工具
基本财务报表/159
资产负债表/159
损益表/160
现金流量表/161
预测报袁/163
所得税报表/164
会计法则/164
现金收付实现制会计法则/164
权责发生制会计法则/165
报表的编制/165
注册会计师/165
没有审计的报表编制/166
财务报表存在的问题/166
辅助报表/167
报表分析/170
流动性/171
杠杆比率/171
收入，支出比率/171
使用效率/172
盈利性/173
摊销表格/173
贷款常数/173

第12章 对比筛选
一般参考标准/175
收入乘数/175
现金对现金/176
“每单元”价值/177
“每平方英尺”估价法/177
物业收入支出分析/177
标准分析报表/178
分析过程中的其他问题/181
净经营收入/182
权益增长率/182
物业估价/183
估价师资格/184
估价方法/185
成本法/185
市场比较法/186
收益法/186
估价结论/188
可行性报告/188
现场勘察/189

第13章 折现分析
资金的时间价值/192
复利/193
现金流折现/195
现金流描述/195
资本化率/196
折现的数学方法/197
现值法/199
折现计算的应用/199
全投资的现值/201
自有资金的现值/20l
内部收益率/202
IRR的计算/203
计算的疑难部分/205
使用DCF方法给物业列表/205

第14章 现金流估算
现金流估算/207
房地产的现金流/207
现金流变量的分析/208
如何使用净经营收入/209
折旧扣除额/209
还本付息/210
所得税负/210
百分比栏/210
持有期/211
比较分析法/211
人工表格估算/2ll
计算机程序估算/213
总分析表计算/213
计算机辅助投资分析/215
敏感性分析/217
负现金流/217
小结/219

第15章 房地产风险识别
收入流蕴含的风险/222
数额/222
质量/222
持久性/222
土地所有者的其他风险/223
《美国残疾人法案》/223
出租物业/225
定期租约/225
净租约/226
百分比租约/226
租赁合同/228
收益性物业的运营/229
管理/229
公用设施和其他服务/231
投资土地/234
存号量物业/234
土地选择/234
购买土地的融资/234
时机的选择/236
持有的土地/236
土地开发/237
抵押条款/238
地块/238

第16章 投资房地产的营销
公寓/24l
区位/241
建筑物及其设施的舒适性/242
公寓单元的最佳布局/242
规章和限制/242
公寓是否配备有家具/243
非歧视性规定/243
写字楼/244
预租的大楼/244
投机的办公场所/245
区位/245
停车场/246
可用空间/246
租赁条件/246
租客/247
零售商店中心/247
商圈/248
市场人口/249
购物中心的租赁/250
停车场/25l
管理/25l
仓储物业/25l
工业类型的库房/252
办公储藏两用仓库/253
小型仓库/253
特殊用途物业/254
融资/254
商业物业/255
计划收益潜力/255
市场价值和收益间的关系/256
小结/257
参考书目/259
附录/26l