说房改话买房:世纪末的热点问题

目录
住房实物分配走向住房货币分配
住房实物分配寿终正寝
实物分配是计划经济的产物──分配不公、弊病太多──违背经济规律、单位负担沉重
建立多层次的新的住房供应体系
确立多渠道的住房供应体系──1998年下半年停止住房实物分配，实行住房分配货币化──新的住房供应体系的核心：不同收入家庭实行不同的住房供应政策
多样化的住房货币分配方式
住房的商品──住房消费含量理入工资中──建立住房公积金──增发住房补贴
住货币分配等于增发住房补贴吗
小城镇靠收入买住房：一步到位──中小城镇收入加住房公积金：两步到位──大城市收入加住房公积金再加补贴：三步到位
住房补贴发放范围
房价收入比要高于4倍──房价越高补贴越多──不同职级补贴不同
住房补贴发放对象和标准
住房补贴与公积金的差别──无房职工发补贴──面积未达标准职工发补贴──各级别职工住房面积标准
住房补贴的计算
每平方米建筑面积的补贴额──无房职工的住房补贴额──缺房职工的住房补贴额──以职工工龄体现贡献差别
住房补贴的发放办法 一次性发补贴──按月补贴──基本补贴加一次性补贴
住房补贴的来源和管理
本级财政──现有住房建设资金──公有住房出售收入──单位自筹资金──公房租金中的折旧和投资利息──一次性补贴的资金纳入住房基金管理──按月补贴或基本补贴加一次性补贴的资金存入个人专户──住房补贴免征个人所得税
“新房新制度”与“老房老办法”
新房只售不租──最低收入家庭租住廉租房──对现住房继续实行房改──可租可买，个人决定──取消标准价──新房成本价高于房改成本价──新房双方发补贴──旧房售房方给折扣──买新房自己挑──买旧房不能挑
新制度与老办法的过渡与衔接
卖掉老房领差额补贴买新房──退掉老房领补贴买新房──个人承担额新制度稍多于老办法
关键在于个人合理负担
过去靠国家、企业增加住房投资促进住宅建设增长──今后要个人合理负担，增加住房消费──工资中含有住房支出，但含量不足──依靠补贴个人才能合理负担
经济适用住房和廉租住房
经济适用住房
不同收入家庭供应不同档次住房──经济适用住房供应对象──安居工程并入经济适用住房──各地出台政策扶持经济适用住房建设
经济适用住房的有关政策 用地政策──开发建设政策──政府优惠扶持政策
经济适用住房的出售和购买
只售不租──成本价构成──收入划分标准──收入范围核定──购房资金组成──办理交易手续──税收政策
高收入、中低收入、最低收入家庭的划分 各地根据经济发展水平确定──家庭收入的核定
建设价廉物美的经济适用住房 降低房价──提高质量──加强维修、管理
廉租住房
什么是廉租住房──土地供应政策──资金来源──廉租住房的房源──廉租住房的设计要求──租金价格定位──廉租住房的管理（排队申请、收入增加及时腾退）──廉租住房的物业管理──问题与出路：稳定的相关配套改革
住房交易市场
稳步开放住房交易市场
形势发展需要开放住房交易市场──房地产市场的划分──开放住房交易市场的意义──普通居民在住房交易市场上会得到哪些利益──开放住房交易市场政策要点──相关配套政策
旧公房流动的原因及几种形式
旧公房流动是市场发展的大势所趋──当前旧公房流动的几种形式
培育和规范住房交易市场
加快改造旧住宅──要允许换购住房──做好房改前后的衔接──提高效率，简化手续──实行物业管理
房改：买房还是租房
租金与房价的比较──房租的发展变化──自住自用租房合算──购房投资买房合算──发展趋势买房合算
职工所购公有住房如何出售出租
什么是职工所购公有住房──出售出租的条件──需提供的证明材料──对购买、承租对象的要求──出售程序──出租程序──所购公房不能上市的规定──出售公房取得收入的税费缴纳及优惠减免政策──售后公房转让后的房屋维修规定──其他相关规定
已售公房出售或出租应缴纳哪些税费
收取土地收益的方式──收取土地收益的标准──各地收取的综合税率──现行税种──通过税收合理调节收益
公房使用权的有偿转让转租
公房使用权有偿转让有政策规定──可售公房与不可售公房──可以转让的房屋──不允许转让的房屋──公房使用权转让方式──公房转租的积极意义──严格管理、禁止暴利
如何进行存量住房交易
认清房屋产权性质──挑选房屋考虑的区域因素──个别因素──申请登记──审查产权──报批──办理手续──领取房屋所有权证──可以买卖的存量住房──不能买卖的存量住房
购买房改房如何输产权证 付款办理产权证──注意事项
购房职工再调房时如何计算房价
1993年底以前按优惠价购房再调房时房价计算──1994年以后按标准价或成本价购房调整住房时的房价计算
购买安居房如何办理权属登记和交易手续
建设单位出售安居住宅如何办理权属登记──建设单位与住房困难房办理交易手续──住房困难房如何从单位购安居房──住房困难房如何从建设单位购安居房──房屋买卖手续费──房屋登记费
差价换房
换房市场的形成──发展换房机构──确定合理收费──逐步走向差价换房
房屋置换价格的评估
选择评估机构──明确收费标准──签认估价委托书──提供权属资料──提供房屋基础资料──实地勘察──取得评估报告──按标准支付评估费──公房售后评估易出现的问题
上海市开放和规范二级市场的做法
全面推开差价换房──建立居民抵押贷款制度──规范和活跃租赁市场──成立旧房收购公司──成立购房贷款担保公司──组建经纪人协会──差价换房价格行为暂行办法──公有住房上市前交换的试行办法──可售公有住房出售的试行办法
房屋交易实用知识
看懂售楼书 如何看懂售楼书──售楼书的内容
买“楼花”还是买现房 什么是“楼花”──“楼花”与现房的利弊比较
购房地理位置的选择及其他
交通条件──生活服务设施──市政基础设施──环境状况──社会风气和治安状况
挑选房型要考虑的因素 面积──成套和配套情况──朝向──楼层
购买商品房的交易程序
签订认购书──签订购房合同──办理预售登记──办理入住──签订管理公约──办理产权证
购房应办哪些法律手续
签订房屋转让合同──合同的主要内容──办理房屋过户手续
什么是商品房预售 商品房预售──“期房”──“现房”
购买预售房的风险防范
是否符合法律规定──商品房预售合同──“房屋所有权证”和“国有土地使用证”
住房质量今后有人管 买房要看“七证” 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》──“七证”
房屋所有权证的法律效力和新新房产证
房屋所有权、使用权、收益权和处分权──《房屋所有权证》──新的房屋权属证书
房产证的真伪识别与房产证的领取
新旧房产证的区别──识别房产证的真伪──应申领房产证的情况──早领房产证流程图
常见的购房纠纷及避免出现纠纷的措施
房屋产权证纠纷──广告引发纠纷──不能按期交房引发纠纷──面积引发纠纷──房屋质量引发纠纷──如何避免纠纷
商品房面积的计算和复核
如何计算商品房面积（户内建筑面积的计算、公共面积的计算）──对面积进行复核
新房验收环节与房屋质量检查方法 新房验收的环节──介绍几种房屋质量检查的方法
选择“中介机构”
为什么要选择“中介机构”──如何选择“中介机构”──二类“中介机构”
房地产中介服务及收费标准
房地产中介服务──房地产中介服务人员执业资格──房地产中介服务合同的内容──有关房地产中介服务的若干规定──房地产中介服务的收费标准
房地产经纪合同的内容
签订合同的主体资格──标的物──服务项目的内容──双方的权利──义务、纠纷解决方式及合同履行期限──当事人约定的其他内容
房地产转让的有关规定
什么样的房产不可以转让──办理转让的程序──怎样书写房产转让合同──预售商品房再转让的程序──国家实行房地产成交价格申报制度
房屋租赁及其管理
问清房屋来源──订阅租赁合同──租赁双方的权利和义务
用于出租经营的房屋应缴纳哪些税费
房产税──城镇土地使用税──营业税──城市建设维护税──教育费附加──印花税──个人所得税
买卖房屋继承房产如何做公证
办理房屋买卖公证，卖方要提供什么 签署买卖合同，双方应明确什么──房产继承公证需要哪些证明材料
如何缴纳土地使用税 纳税人──征税目的及征收范围──税额──主管部门
房屋买卖如何缴纳土地增值税
征收范围──纳税义务人──计税依据──应纳税额──减免税──纳税地点
旧有私房的买卖
买卖双方应具备的条件──办理私房买卖的主要步骤──应注意的几个问题
住房金融
住房金融的新的房改方案对住房金融的要求
《个人住房贷款管理办法》出台 对原有《个人住房贷款管理办法》的修订
“抵押”和“质押” 抵押──抵押物──质押──质物
什么是“按揭”
有关住房公积金的几个问题
个人交存公积金的益处──公积金的支用──工作调动后如何处理已交公积金──申请公积金贷款的条件──公积金贷款的几种方式
申请住房公积金贷款的程序和步骤
征得本单位同意──资金管理中心批准通过──贷款银行审核申请人资格
住房公积金贷款可贷额度的计算
住房公积金贷款的还款方式 如何还贷款──用哪笔款项还款更好
如何支取使用住房公积金（上海做法） 支取流程──最新办法
住房公积金贷款与商业性贷款的相同和不同之处 相同点──不同点──北京市住房公积金贷款与建设银行贷款比较
办理个人住房商业贷款的程序
开展购房贷款业务的银行──购房者可得到贷款的条件──怎样申请个人住房商业贷款
个人住房组合贷款
什么是组合贷款──组合贷款的对象和条件──申请组合贷款──签订贷款合同──组合贷款的额度和利率──组合贷款的还款方式
个人住房商业贷款的担保
以住房抵押作贷款担保──以权利质押作贷款担保──以第三万保证作贷款担保
哪种付款方式更合适 三种付款方式（一次性付款、分期付款、银行按揭）
各种付款方式的利弊比较
关于贷款期限和利率
购房应如何办理保险 抵押住房保险──贷款保证保险──抵押贷款寿险
怎样申请建设银行的个人住房贷款
贷款适用对象──贷款范围──贷款对象和程序──贷款额度、期限和利率──贷款担保方式──贷款偿还──北京建行的新举措
怎样申请工商银行的个人住房贷款 贷款对象和条件──贷款程序──贷款额度、期限和利率
国外工薪阶层购房如何获得金融资助 美国的住房抵押贷款──德国建筑储蓄银行的“先存后贷”
物业管理
物业管理概述
物业管理概念──物业管理存在的意义──物业管理使物业保值增值──未来房地产市场的竞争是管理和服务的竞争──物业管理原则──物业管理特点和物业管理公司模式
物业管理的基本内容
房屋建筑主体的管理──房屋设备、设施的管理──环境卫生的管理──绿化管理──治安管理──消防管理──车辆道路管理──公众代办性质服务──日常生活类的专项服务──商业服务类的专项服务
──文化、教育、卫生、体育类的专项服务──金融服务类的专项服务──中介服务──委托性的特约服务
物业管理中住户的权利和义务
业主与非业主使用人──业主的权利──业主权利体现的方法和实现的途径──非业主使用人的权利
物业管理中的业主公约
业主公约定义──业主公约的制定──业主公约中对装修的规定──业主公约中住户的行为规范
物业管理中的业主大会和业主委员会
业主自治由业主大会来实现──业主大会的组成──业主大会召开──业主大会议程──投票规定──按业权比例确定产权人权益份额──业主委员会的产生与宗旨──业主委员会名额分配──业主委员会的权利和义务
物业管理企业的权利和义务
制定物业管理办法──依据合同进行管理──有权收取管理费──有权制止违章行为──选聘专业公司承担专项业务──履行合同，依法经营管理──接受监督──定期公布管理费用收支账目──创造文明居住环境
物业管理企业经营资质审批规定
物业管理企业主管机关──成立条件──审批程序──变更规定──年审制度
业主委员会与物业管理企业之间的关系 法律关系：委托与受托──经济关系：有偿服务，关系平等
物业管理企业与各专业主管部门的职责划分
住宅小区低压设施管理职责──供水设施管理职责──道路与排水设施管理职责──供热设施管理职责──供气、电话、路灯及相关设备、设施、管理等职责──环境卫生管理职责──绿化管理职责──交通安全管理职责──消防安全管理职责
如何签订物业管理委托合同
什么是物业管理委托合同──合同内容──签订物业管理委托合同的原则──物业管理委托合同示范文本
如何挑选和监管物业管理企业
选择标准──人员素质──社会信誉──有无投诉记录──收费合理──管理质量──公开招标──签订物业管理委托合同──财政监管──制度监管──工作例会
如何续聘与解聘物业管理企业 续聘程序──解聘程序
物业管理提前介入到物业开发中的作用
促进物业的销售──有利于延伸设计、二次开发──完成物业的有序交接──做好管理准备工作
物业管理人员应具备的知识技能和持证上岗制度
了解房地产基本知识──熟悉物业管理规定──了解工程结构和技术标准──计算机应用──公关协调能力──处理突发事件能力──组织各类活动能力──持证上岗培训目标──培训对象──培训内容──培训方式──考试范围──岗位合格证书
物业管理收费
什么是物业管理收费──物业管理收费原则──物业管理收费的几种价格确定──公共性服务收费的费用构成
物业管理收费的具体规定
既有普通住宅又有高档住宅如何收费──是否应该交纳进住手续费──公房售后维修管理规定──职工出售公有住房已交纳的维修基金如何处理──房屋租金是否可抵消物业管理费──物业管理能否预收多年管理费──
无绿地是否是交绿化费──保安费如何交──垃圾清运费如何交纳──特约服务收费的规定──小区共用设施维修费包括内容──大修费如何交纳──中修费、小修费如何交纳──大修费如何管理──物业管理收费纠纷的处理办法
北京市普通住宅小区收费标准
保洁费──装修房屋垃圾外运费──保安费──各项费用统收服务费──机动车存车费──共用电视天线费──生活垃圾外运费──化粪池清淘费──管理费及主要用途──小修费、中修费及其使用范围──共用设施维修费及内容──待分空房看管费
住宅小区物业管理经费来源
多渠道、多层次筹集物业管理经费──物业管理服务收费──小区维修养护专项基金──多种经营收入──政府政策扶持减免税费──开发商的支持
物业管理中维修养护基金的收取使用和管理
公有住房售后维修基金来源──商品房售后维修基金来源──维修基金归业主所有，专款专用──维修基金如何产生最大的增值收益
售后公房的物业管理
划清自用自管与共用共管范围──使用与管理权限的界定──维修养护管理工作原则与办法
新建房屋在保修期内外的修缮责任
修缮责任划分意义──保修期内的责任──保修期的计算──保修期满业主承担的修缮责任──物业管理企业承担的修缮责任──修缮费用分担办法
租赁住宅的物业管理
租赁住宅定义及特点──出租人与承租人的权利义务──租赁住宅管理的基本原则与办法
高档住宅的物业管理
高档住宅售后管理的主要问题──高档物业使用、管理、维修公约──物业基本情况──公约生效日期──产权人权利义务──开发企业权利义务──物业管理企业权利义务──物业管理费
附录一 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（1998年7月6日）
附录二 国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（1994年7月18日）
附录三 个人住房贷款管理办法（中国人民银行）
附录四 商品房实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度的规定
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